Анатомия торгового центра

Несмотря на растущую популярность и увеличение количества мегамоллов, формат торгового центра шаговой доступности остаётся актуальным и востребованным. Но построить успешный ТЦ совсем непросто: коммерческий успех подобного предприятия во многом зависит от правильных планировочных решений и оптимизации эксплуатационных затрат. Остановимся на этих вопросах подробнее.

Секреты планировки

Своей проходимостью построенные вблизи жилых кварталов успешные торговые центры обязаны не только шаговой доступности, но и удачному расположению относительно основных пешеходных потоков. В первую очередь это близость к остановкам общественного транспорта, станциям метрополитена и железнодорожным. Однако мало просто построить здание на перекрёстке. Лучшим вариантом является транзитное расположение на пути от жилой застройки к транспортному узлу, между остановками или на узле пересадки с одного вида транспорта на другой. При этом пассажиропоток должен по возможности проходить через здание ТЦ. Мелкие магазины при этом как бы «нанизываются» на проход, а крупные могут располагаться по его сторонам.

Если реализовать подобную схему невозможно, то можно рассмотреть другие варианты. Например, перенос остановок общественного транспорта или расположение здания напротив выхода из подземного перехода.

Несмотря на то, что «местные» ТЦ рассчитаны в основном на пеших посетителей, наличие удобной парковки будет большим преимуществом. Отсутствие парковочных мест часто провоцирует образование пробок на прилегающих улицах, особенно в часы пик и воскресные дни. Это сделает комплекс малопривлекательным для проезжающих автомобилистов и затруднит доступ к нему на общественном транспорте, делать покупки станет неудобно. Хорошим решением, особенно при отсутствии возможности организовать собственную парковку, будет размещение здания неподалеку от муниципальной, например, перехватывающей рядом со станцией метро.

Следующий уровень планировочных решений — расположение торговых точек и направление движения покупателей внутри ТЦ. Комплекс должен быть целостным и раскрываться перед посетителями изнутри, обеспечивая максимально полный и частый контакт с представленными товарами. Одной из наиболее распространённых с этой точки зрения ошибок является неправильное расположение якорных арендаторов — например, на пути основного потока посетителей или в помещениях с отдельным входом. В этом случае маршруты движения разделяются, общая проходимость снижается, появляются «мёртвые зоны», площади в которых либо не удаётся продать вообще, либо по очень низкой цене.

При наличии нескольких этажей, уровней или зданий соединяющие их переходы и лестницы должны располагаться на пути следования покупателей. Люди часто не запоминают планировку комплекса, а иногда вовсе не догадываются о существовании другого крыла, верхних или цокольных этажей. В то же время следует избегать перепадов на одном уровне, затрудняющих ориентацию и перемещение.

Не лучшим образом отражаются на проходимости и планировочные решения, затрудняющие ориентацию: витиеватые лабиринты со множеством разветвлений и равнозначных проходов, спиральные галереи и т.п. Слишком широкие проходы или залы тоже не являются удачным решением. Их площадь должна определяться посещаемостью ТЦ. Длинные галереи обязательно должны оканчиваться чем-то, привлекающим внимание и способным служить целью движения вперёд. Например, это может быть супермаркет. Следует ли говорить, что наличие продуктового магазина является непременным условием успеха.

Фасадные технологии

Одним из ключевых факторов привлекательности торгового центра является яркий, нарядный фасад. Он будет выгодно выделять здание на фоне однообразной городской застройки и сделает его видимым с большого расстояния. Последнее, помимо всего прочего, создаёт и некий рекламный эффект, поскольку жители близлежащих районов начинают использовать ТЦ в качестве ориентира.

Наилучшим способом выделиться будет использование навесного вентилируемого фасада (НВФ) со стальной облицовкой. «В отличие от других материалов, стальные панели или кассеты с полимерным покрытием имеют яркие, насыщенные оттенки, которые не тускнеют с течением времени. Например, сталь с покрытием Colorcoat Prisma^® представлена широким ассортиментом различных вариантов матовой и глянцевой поверхности, включая целый ряд цветов-металликов. Стальной фасад в наименьшей степени подвержен воздействию внешней среды, в том числе и механическим повреждениям, легко моется и имеет высокую ремонтопригодность», — объясняет Андрей Некрашевич, руководитель департамента фасадных систем и ограждающих конструкций Компании Металл Профиль.

В последние годы, благодаря развитию новых технологий производства, стальные вентфасады стали гораздо доступней по стоимости и теперь вполне вписываются в смету строительства торговых центров и магазинов даже эконом-класса. Примером может служить линеарная панель Primepanel^®, появившаяся на российском рынке в 2012 году. Продукт не имеет аналогов в своей ценовой категории и по качеству вплотную приближается к значительно более дорогостоящим фасадным кассетам. Добиться подобного результата производителю удалось благодаря использованию европейского оборудования, обеспечивающего точную геометрию стальной фасадной панели. Её формируют 27 пар прокатных валов, а мощная распрямляющая установка снимает остаточные напряжения в металле и исключает эффект «линзы», с которым часто не могут справиться производители.

Впрочем, и фасадные кассеты стали сегодня значительно доступнее. Так, в 2014 году на российском рынке появились стальные фасадные кассеты нового поколения Puzzleton^®. При той же стоимости, что и продукция предыдущих поколений, они отличаются идеальной геометрией при больших размерах. Достигается подобный эффект благодаря применению инновационных технологий штамповки и резки металла.

Помимо своей эстетической функции, навесной фасад позволяет значительно снизить расходы на отопление ТЦ зимой и кондиционирование летом. Достигается это за счёт теплоизоляционного эффекта. Утеплитель из минеральной ваты толщиной всего 50-100 мм создает такой же теплосберегающий эффект, как и монолитная стена метровой толщины. Благодаря наличию вентиляционного зазора, теплоизоляция всегда остается сухой и не теряет своих свойств. Кроме того, при утеплении стен по внешнему контуру точка росы выносится наружу, поэтому сами ограждающие конструкции здания никогда не отсыревают. Снаружи конструкция фасада закрывается надежной и долговечной облицовкой, например, из стали с полимерным покрытием.

При возведении торговых комплексов шаговой доступности часто используется монолитная технология строительства со стеновым заполнением из лёгких материалов: например, пенобетона. Для монтажа вентфасада на такие стены следует использовать специальные решения, поскольку мягкое стеновое заполнение может не выдержать массу навесной системы. «Раньше заказчик вынужден был применять промежуточные опорные кронштейны, а также дорогостоящие анкеры — объясняет Андрей Некрашевич. — Это значительно усложняло монтаж и повышало сметную стоимость строительства. Сейчас существует специальное крепёжное решение для лёгких стен: НВФ крепится к железобетонным перекрытиям между этажами. Это реализуется путём использования L-образных кронштейнов, вертикальных направляющих и соединительных элементов из оцинкованной стали».

Как отмечает специалист, система может применяться в любых регионах, независимо от особенностей климата.

И покупки, и обед

Коммерческий успех торгового предприятия во многом зависит от различных дополнительных опций, привлекающих посетителей и увеличивающих их число. Конечно, торговые центры шаговой доступности не имеют таких площадей, как мегамоллы, поэтому многозальный кинотеатр или каток здесь устроить чаще всего нельзя. А вот небольшие ресторанчики и кафе вполне найдут себе место. Рационально предложить площадь одному или нескольким популярным и широко известным сетевым заведениям. Но, памятуя о правилах планировки, не стоит предоставлять им помещения с отдельным входом.

Впрочем, часто привлекают большое количество посетителей и заведения оригинального формата — например, уютные домашние кафе, фруктовые или молочные бары. Если их дополняют площадка для игр и несколько аттракционов, то торговый центр может стать местом не только для покупок, но и семейного отдыха.

Прекрасная идея — летнее кафе на крыше. Особенно актуально такое решение для больших городов, где наблюдается дефицит уличных площадей, а спрос на летние рестораны постоянно растёт. Чтобы посетители чувствовали себя уютно, зону кафе нужно защитить от ветра. Можно разместить тут же неприхотливые растения в кадках, хорошо переносящие открытый воздух.

В прошлом открыть кафе на крыше здания было довольно проблематично из-за необходимости получения большого числа согласований и разрешений. Однако теперь это становится проще. В частности, в 2013 году Департамент торговли и услуг правительства Москвы разработал поправки к постановлению от 16.02.2012 №57-ПП о размещении летних кафе. Теперь можно совершенно бесплатно получить бессрочное разрешение на работу подобного заведения в течение летнего сезона (с апреля по декабрь). Уже не нужно предоставлять выписку из ЕГРЮЛ и реестра ИП, поэтажный план здания и ещё целый ряд документов. Примечательно, что сбором всех справок после подачи заявки префектуры занимаются самостоятельно.

Успех любого коммерческого предприятия определяется его привлекательностью для потенциальных клиентов. В случае торгового центра это удобное расположение, радующий глаз внешний облик, грамотная внутренняя планировка и возможность перекусить и отдохнуть. Соблюдение этих нехитрых условий сделает комплекс излюбленным местом покупок для жителей прилегающих районов.